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房地产企业银行融资收紧解读

2018-02-14 12:15
      房地产企业从银行融资的模式主要有二种:
      一、开发贷;开发贷是指银行发放给房地产企业用于住房、商业用房和其他房地产开发、建设的中长期项目贷款,它长期以来都是支持房地产发展最重要的资金来源。通过开发贷来获取资金,通常需要房企满足“四三二”要求,四是指地产商必须项目四证齐全,四证分别为《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》;三是说企业资本金必须达到30%,其中,项目资本金比例期间经过20%、35%、30%、25%等多次调整。后来习惯将项目资本金按照2009年30%称之为“三”,目前资本金要求按照国务院2015年发布的相关文件可由30%降至25%。二是要求房企具有二级开发资质。
      二、并购贷款;并购贷款是指商业银行在并购活动中,向并购方或其子公司发放的,用于支付并购交易价款和费用的贷款。现实中,不符合“四三二”要求的房企可以通过并购贷款的方式规避常规贷款对房地产项目的制约并获取银行信贷资金。例如由合适的融资主体(如产业投资或实业类公司)通过并购方式申请贷款,并通过并购房地产项目公司(以土地为主要资产)股权或者是项目公司上方持股平台公司股权的方式来完成土地使用权的转让,信贷资金最终用于房企缴纳土地出让金,或者变相置换土地出让金。
      近期政策对房地产企业银行融资的影响:
      新年伊始,各家银行又传出严控开发贷的风声,地产遭遇钱荒成了各大媒体的头条。实际上银行始终秉承着严控规模,严格准入的宗旨,对房地产开发贷款一直都保持严控态势。每年部分银行都会在年初放缓开发贷的投放,近日一些银行目前下发相关文件,或大幅收缩甚至暂停受理房地产行业新增授信业务,或暂停房地产开发贷业务,但相比于其他贷款品种,开发贷应算作商业银行“低风险”的优质资产,银行不会放弃这块肥肉。对于房地产行业,银行只是“慎贷”,而不是“停贷”。国有大行及股份制银行的信贷投放及地产政策虽出现明显的收紧,但相关收紧迹象仅体现在它们对交易对手的选择方面,它们会对交易对手的情况做比以往更严格的判断,有些银行明确只受理房地产排名百强或是前二十、前五十企业的贷款申请,并择优支持一二线城市,审慎开展三四线城市房地产信贷业务;对于进入三四线城市的房企,将会考虑和当地的城商行发生深入的合作,城商行相对于国有行或股份制银行来说,不仅决策周期和链条较短,同时操作也会更加灵活一些,可能是未来开发商重点挖掘的合作资源。
      另一方面,开发贷确实是房企获取资金的重要来源,虽然房地产公司的融资途径非常多,如信托、委托贷款、债券、基金、P2P等,不同的企业可以根据自身情况,进行繁杂的信贷错配来实现房地产项目的购地和建设开发,但是这些资金中大部分的退出还都得靠银行的开发贷款进行替换。在开发贷额度紧张的前提下,银行贷款会向龙头地产商进一步倾斜,而部分中小开发商可能会被开发贷拒之门外,导致它们无法用低利率的开发贷置换前期成本较高的融资,越来越多的中小房企会应资金压力而退出市场或者被兼并。
      监管层已经明确要求金融机构不能助长房企加杠杆,房地产债权类业务必须严格符合“四三二”的要求,上海银监局日前对于规范开展并购贷款业务下发了通知,除了强调辖内商业银行不得对四证不全房地产项目发放任何形式的贷款,还要求并购贷款投向房地产产业及土地项目并购的,应按穿透原则评估其合规性,拟并购土地项目应至少完成在建工程开发投资总额的25%。除此以外,土地出让金目前是银监局重点监控的要点,并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金的项目,不得用于变相置换土地出让金。上海银监局发布的此则关于并购贷款的监管政策在全国具有风向标意义,不符合“432”条件的房地产项目将无法通过并购贷款的方式绕道操作来获取信贷资金。对于这些不符合“432”条件的房地产项目,股权融资的比例将显著提升,未来可能会有更多的机构在为此类地产项目提供融资服务时尝试在股权方面做一些新的突破,比如说通过增股进入股本公积,但资金以股权投资方式进入房企项目公司后,转化为项目公司的股权而不是一项债权,也就无法设立担保,如果项目出险,资金回收处置难度将会比较大,有不少“明股实债”由于交易结构设置的不当使得投资人的钱被打水漂。
      另外一个需要特别关注的政策是银监会1月5号发布的《商业银行委托贷款管理办法》(银监发[[2018]]2号),这个是对委托贷款,尤其是对商业银行受委托资金种类及用途做了明确限制,该办法里面特别提及受托管理的他人资金、银行授信资金和一些具有特定用途的专项资金等被禁止作为委托贷款通过商业银行发给其他关联企业。往往很多银行融资成本较低的大型企业会通过委托贷款的形式借钱给房企,私募基金和一些民间机构也会通过银行委托贷款的模式为房企提供融资。通过银行办理委贷最大的优势就是能够明晰债权债务关系,落实抵押、质押担保公证等增信措施,全国各地的不动产登记机关基本均不接受除银行、信托公司之外的机构作为抵押权人,办理土地使用权、在建工程抵押登记手续。不能通过银行发放委贷,意味着借款项下的抵押担保措施可能难以落实,债权人的安全无法得到有效保障。

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